En el IRPF, alquilar inmuebles es, por regla general, un rendimiento del capital inmobiliario. Solo es una actividad económica si, para gestionarla, utilizas al menos una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa (artículo 27.2 de la Ley del IRPF). No importa cuántos inmuebles tengas ni cuánto factures: sin ese empleado, el alquiler sigue siendo capital inmobiliario.
Qué exige el requisito del empleado
- Un contrato laboral (no un contrato mercantil con una gestoría o una agencia).
- A jornada completa.
- Que se dedique a la gestión de los alquileres (no a otras actividades).
Según el criterio de la Administración, contratar a una empresa de gestión inmobiliaria, a un administrador de fincas o a un trabajador a tiempo parcial no cumple el requisito. Un familiar puede ser el empleado, si tiene un contrato laboral real y está dado de alta en la Seguridad Social.
Qué cambia si es actividad económica
| Capital inmobiliario | Actividad económica | |
|---|---|---|
| Gastos deducibles | Los del alquiler (intereses, IBI, reparaciones, amortización…) con el límite de intereses y reparaciones | Todos los gastos de la actividad, incluido el sueldo del empleado y su Seguridad Social |
| Reducción por alquiler de vivienda (del 50 % al total) | Sí | No |
| Alta en el IAE y obligaciones formales | No | Sí: alta censal, libros registro, pagos fraccionados |
| Retención en el alquiler de locales | Sí, la soporta el arrendador | Sí; se resta en los pagos fraccionados |
| Imputación de los días vacíos | Sí | No, si los inmuebles están afectos a la actividad |
Ejemplo
Sonia tiene seis pisos alquilados como vivienda habitual de sus inquilinos, con un rendimiento neto de 40.000 €. Sin empleado, aplica la reducción del 50 % (contratos posteriores a mayo de 2023 sin condiciones especiales) y tributa por 20.000 €. Si contratara a una persona a jornada completa para gestionarlos (con un coste de, por ejemplo, 25.000 € al año), su rendimiento de actividad sería de unos 15.000 €, pero sin reducción. En este caso, la diferencia fiscal no compensa el coste del empleado, salvo que realmente lo necesite.
Preguntas frecuentes
¿Y si los alquileres los gestiona una sociedad?
Si los inmuebles son de una sociedad, tributa por el Impuesto sobre Sociedades, con otras reglas (incluidas las de las entidades patrimoniales). Es una decisión que conviene estudiar con números.
¿Los apartamentos turísticos son actividad económica?
Si prestas servicios propios de la industria hotelera (limpieza periódica, cambio de ropa, recepción…), es una actividad económica aunque no tengas empleado. Si solo alquilas el inmueble, sigue siendo capital inmobiliario (sin la reducción por vivienda habitual, porque no es la residencia habitual del inquilino).
Normativa y fuentes
Norma legal
- Ley 35/2006, del IRPF: artículo 27.2 (arrendamiento de inmuebles como actividad económica), artículo 23 (gastos y reducción del capital inmobiliario) y artículo 85 (imputación de rentas).
Texto revisado con la normativa vigente a 12 de noviembre de 2026.