Muchas personas mayores se plantean convertir su vivienda en ingresos. Las fórmulas más habituales tienen un tratamiento fiscal muy distinto:
| Fórmula | Tributación en el IRPF del vendedor |
|---|---|
| Vender la vivienda y destinar el dinero a una renta vitalicia asegurada (con una aseguradora) | Ganancia exenta si eres mayor de 65 años y reinviertes en seis meses (hasta 240.000 €); la renta tributa solo en un pequeño porcentaje |
| Vender la vivienda a un particular o empresa a cambio de que te pague una renta vitalicia | Ganancia patrimonial por la diferencia entre el valor actual de la renta y lo que te costó la vivienda (exenta si es tu vivienda habitual y eres mayor de 65 años); la renta tributa como capital mobiliario |
| Hipoteca inversa sobre la vivienda habitual | Las cantidades que cobras no son renta, en las condiciones legales |
| Vender la nuda propiedad y conservar el usufructo | Ganancia patrimonial por la venta de la nuda propiedad (exenta, en su caso, si es tu vivienda habitual y eres mayor de 65 años) |
Vender y contratar una renta vitalicia con una aseguradora
Si eres mayor de 65 años y vendes cualquier bien (no solo tu vivienda), la ganancia queda exenta si en los seis meses siguientes destinas el importe obtenido a una renta vitalicia asegurada a tu favor, con un máximo de 240.000 €. Si solo reinviertes una parte, la exención es proporcional. Después, cada año tributarás solo por un porcentaje de la renta según tu edad al constituirla (por ejemplo, el 8 % si tienes 70 años o más). Lo explicamos en seguros de vida y rentas vitalicias.
Vender a cambio de una renta vitalicia pagada por el comprador
Ejemplo, corregido. Alicia, de 75 años, vende su casa a Blasco, que se compromete a pagarle una renta vitalicia de 1.000 € al mes.
- Para Alicia: hay una ganancia patrimonial por la diferencia entre el valor actual financiero-actuarial de la renta y lo que le costó la casa. Si la casa es su vivienda habitual, esa ganancia está exenta por ser mayor de 65 años. Si no lo es, tributa. La exención de las rentas vitalicias aseguradas no se aplica aquí, porque quien paga la renta no es una aseguradora.
- La renta que cobra Alicia tributa cada año como rendimiento del capital mobiliario, en la parte que fija la ley según su edad.
- Para Blasco, el comprador, la operación tiene sus propias consecuencias cuando fallezca Alicia, según lo que haya pagado frente al valor de la renta.
La hipoteca inversa
Con una hipoteca inversa, una entidad financiera te paga una cantidad (de una vez o periódicamente) con la garantía de tu vivienda habitual, y la deuda se cancela con la vivienda o por los herederos al fallecer. Las disposiciones de una hipoteca inversa que cumpla los requisitos de la Ley 41/2007 (mayores de 65 años o personas en situación de dependencia, sobre la vivienda habitual) no son renta en el IRPF.
Preguntas frecuentes
¿Qué fórmula es mejor?
Depende de tu edad, de si la vivienda es la habitual, de si quieres seguir viviendo en ella y de tus herederos. Fiscalmente, la venta de la vivienda habitual por mayores de 65 años ya está exenta, así que la clave suele estar en cómo tributa después la renta y en las consecuencias para los herederos.
¿Y si el vendedor tiene menos de 65 años?
No se aplican las exenciones por edad: la ganancia tributa (salvo que reinvierta en otra vivienda habitual).
Normativa y fuentes
Norma legal
- Ley 35/2006, del IRPF: artículo 25.3.b) (rentas vitalicias por imposición de capitales), artículo 33.4.b) (vivienda habitual de mayores de 65 años), artículo 37.1.h) (transmisión a cambio de una renta vitalicia) y artículo 38.3 (reinversión en rentas vitalicias aseguradas).
- Ley 41/2007, disposición adicional decimoquinta (hipoteca inversa).
Texto revisado con la normativa vigente a 12 de noviembre de 2026.